Dal 1° gennaio 2026, con la piena operatività della riforma fiscale del Terzo Settore, l’esenzione dall’IMU si consolida come uno dei pilastri per la sostenibilità economica del non profit. Tuttavia, non si tratta di un beneficio generalizzato, ma di un’agevolazione strettamente subordinata al rispetto di precisi requisiti soggettivi e oggettivi delineati dal Codice del Terzo Settore (D.Lgs. 117/2017) e integrati dai chiarimenti della Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025).
Sotto il profilo soggettivo, il diritto all’esenzione è riservato esclusivamente agli Enti del Terzo Settore qualificati come non commerciali ai sensi dell’art. 79, comma 5 del CTS. Tale qualifica si regge sulla “regola della prevalenza”: l’ente mantiene lo status non commerciale se le entrate derivanti dalle attività istituzionali svolte con modalità non lucrative superano quelle di natura d’impresa. È fondamentale ricordare che la perdita di questa qualifica comporta la decadenza automatica dal beneficio IMU sull’intero patrimonio immobiliare dell’ente.
Sul piano oggettivo, l’art. 82, comma 6 del CTS stabilisce che l’esenzione si applica solo agli immobili posseduti e utilizzati direttamente dall’ETS per lo svolgimento di attività istituzionali (assistenziali, sanitarie, didattiche, culturali, ecc.) con modalità rigorosamente non commerciali. La norma esclude l’agevolazione per gli immobili concessi in locazione a terzi o utilizzati per attività d’impresa. La “modalità non commerciale” si realizza quando i servizi sono offerti gratuitamente o dietro corrispettivi che non superano i costi effettivi sostenuti (inclusi oneri diretti, indiretti e finanziari). Il legislatore concede un margine di tolleranza: un avanzo tra ricavi e costi è ammesso entro il 6%, purché non si protragga per più di tre periodi d’imposta consecutivi.
La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto criteri di interpretazione autentica per oggettivare questa natura non commerciale. Per le attività didattiche, il parametro di riferimento è il Costo Medio per Studente (CMS) pubblicato annualmente dai Ministeri: se il corrispettivo medio richiesto è inferiore al CMS, l’attività è considerata non commerciale. In ambito sanitario, l’esenzione è garantita per le attività accreditate o convenzionate; per quelle non accreditate, i corrispettivi devono essere simbolici o comunque non superiori alla metà dei prezzi medi di mercato della zona.
In presenza di un utilizzo promiscuo dell’immobile, l’esenzione non decade interamente, ma viene applicata proporzionalmente alla sola parte di superficie effettivamente destinata alle attività istituzionali non commerciali. Parallelamente, resta ferma la facoltà per i Comuni di introdurre, tramite proprie delibere, ulteriori agevolazioni o semplificazioni per altri tributi locali come la TARI, rendendo necessaria una verifica costante dei regolamenti territoriali.