L’IMU, o Imposta Municipale Unica, è un’imposta patrimoniale fondata sul semplice possesso di un immobile, indipendentemente dalla sua capacità di produrre reddito, molto semplicemente questo significa che i contribuenti sono chiamati a pagare l’Imu anche su immobili non abitati o sfitti, ma che comunque sono in loro possesso.
Per gli Enti del Terzo Settore, la normativa prevede un’importante agevolazione: l’esenzione totale dal pagamento, purché ricorrano specifici requisiti di tipo soggettivo e oggettivo. Questa esenzione rappresenta un regime fiscale premiale concesso agli ETS per l’attività che svolgono, ma non è automatica: il diritto a beneficiarne richiede
- una rigorosa valutazione della natura dell’ente,
- della destinazione d’uso dell’immobile
- e delle modalità con cui l’attività viene esercitata.
Per sintetizzare, l’esenzione Imu è concessa solo al rispetto di determinati requisiti soggettivi e oggettivi.
Presupposto soggettivo:
Il presupposto soggettivo consta nella qualifica fiscale dell’ente. L’esenzione è infatti riservata agli enti non commerciali, secondo quanto previsto attualmente dal TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) e, a partire dal 1° gennaio 2026, dal Codice del Terzo Settore.
Fino al 2025, la natura dell’ente è determinata sulla base di un approccio qualitativo, che valuta l’attività principale dell’organizzazione secondo statuto o atto costitutivo, la presenza o meno di un’organizzazione imprenditoriale, e l’economicità della gestione. In sostanza, un’attività è considerata commerciale se presenta una struttura organizzata e se mira a coprire stabilmente i costi con i ricavi.
Dal 2026, con l’entrata in vigore delle norme fiscali del CTS, il criterio diventa prevalentemente quantitativo. Un’attività sarà considerata non commerciale se è svolta a titolo gratuito o, in alternativa, se i corrispettivi ricevuti non superano i costi sostenuti. È previsto un margine di tolleranza del 6%: i ricavi possono superare i costi di tale percentuale, ma solo se lo scostamento non si ripete per più di tre anni consecutivi.
Pur con approcci differenti nel definire la commercialità di una singola attività, TUIR e CTS condividono un principio fondamentale: la prevalenza. Entrambi i regimi considerano l’ente non commerciale (nel suo complesso) se i proventi derivanti da attività non commerciali prevalgono su quelli da attività commerciali. Quando invece prevalgono le entrate da attività commerciali (incluse quelle di interesse generale svolte in forma d’impresa9 l’ente assume la qualifica di ETS commerciale, con conseguente perdita del diritto all’esenzione IMU.
Presupposto oggettivo:
Oltre alla qualifica dell’ente, la normativa impone un ulteriore vincolo, di natura oggettiva: l’immobile per il quale si richiede l’esenzione deve essere sia posseduto che utilizzato direttamente dall’ente non commerciale. Entrambi i requisiti devono coesistere. Inoltre, l’utilizzo deve essere esclusivo per lo svolgimento di specifiche attività di interesse generale cosiddette “meritevoli” che la legge individua espressamente: attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive e di ricerca scientifica.
La modalità con cui tali attività vengono svolte rappresenta un altro elemento essenziale per l’esenzione. Non è sufficiente che l’attività non abbia fini di lucro: deve essere svolta con le cosiddette “modalità non commerciali”, definite nel D.M. 200/2012, in particolare:
- prevede l’obbligo di specifiche clausole statutarie (divieto di distribuzione degli utili, obbligo di devolvere il patrimonio in caso di scioglimento, reinvestimento degli avanzi di gestione),
- richiede che le prestazioni siano rese gratuitamente oppure contro corrispettivi simbolici. Questi ultimi, per poter rientrare nell’ambito delle attività svolte con modalità non commerciali, devono essere inferiori alla metà dei prezzi medi di mercato o non superare i costi di diretta imputazione.
In sintesi: un’attività può essere considerata “non commerciale” ai fini della qualifica fiscale dell’ente, ma ciò non significa automaticamente che sia svolta con “modalità non commerciali” rilevanti per l’IMU. La disciplina dell’esenzione, dunque, è più restrittiva rispetto a quella prevista per la determinazione del regime fiscale dell’ente nel suo complesso.
È inoltre prevista la possibilità di esenzione parziale per immobili a utilizzo misto. Se l’immobile è impiegato sia per lo svolgimento di attività non commerciali e in modalità non commerciale, sia per lo svolgimento di attività diverse, l’esenzione si applica solo in proporzione alla parte utilizzata per le prime. La proporzione può essere determinata sulla base della superficie utilizzata o del numero di destinatari dei servizi.