Lettera q) “alloggio sociale”

La lettera q) rinvia, secondo la tecnica che l’articolo 5 adotta per la generalità delle attività di interesse generale, a una definizione già presente nell’ordinamento, quella recata dal decreto del Ministero delle infrastrutture del 22 aprile 2008. L’interprete deve pertanto muovere dal testo del decreto richiamato, tenendo però presente che la lettera reca, nel testo dell’articolo stesso, un ampliamento rispetto al decreto, comprendendo “ogni altra attività di carattere residenziale temporaneo diretta a soddisfare bisogni sociali, sanitari, culturali, formativi o lavorativi”.

L’art. 1, comma 2 del citato decreto dispone che: “È definito “alloggio sociale” l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie.”

Dalla disposizione si evincono già alcuni elementi chiave per ricondurre un’attività all’interno di questa lettera.

• L’ente deve possedere un’unità immobiliare predisposta ad uso residenziale. Il requisito è di natura oggettiva e attiene alla destinazione urbanistico-edilizia del bene.
• L’unità immobiliare deve essere destinata alla locazione permanente. Il predicato della permanenza merita una precisazione, giacché una lettura affrettata condurrebbe a ritenere necessaria la stipula di contratti di durata indeterminata. Il comma 3 del medesimo articolo dispone tuttavia che rientrano nella definizione gli alloggi realizzati o recuperati con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni, e anche alla proprietà. Ne deriva che la permanenza non qualifica la durata del singolo rapporto locatizio, bensì la destinazione stabile e durevole del bene al servizio abitativo sociale, destinazione che permane a prescindere dall’avvicendarsi dei conduttori e dalla scadenza dei contratti.
• L’attività deve assolvere la funzione di interesse generale tipizzata dalla norma, consistente nel ridurre il disagio abitativo nella salvaguardia della coesione sociale. Non rileva, pertanto, una generica attività di gestione del patrimonio immobiliare ma la finalità, risulta essere predeterminata dal legislatore.
• I destinatari devono essere qualificati, individuandosi negli individui e nei nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione nel libero mercato.

Il comma 4 individua poi le modalità di erogazione del servizio di edilizia residenziale sociale e, nel farlo, stabilisce una precisa gerarchia. Il servizio è erogato da operatori pubblici e private (tra i quali gli enti del terzo settore) prioritariamente tramite l’offerta di alloggi in locazione, alla quale va destinata la prevalenza delle risorse disponibili; accanto a essa, e in posizione subordinata, si colloca il sostegno all’accesso alla proprietà della casa. Le due modalità non sono dunque equiordinate, ma a parere dello scrivente, la locazione costituisce il canale principale, tanto sotto il profilo della priorità quanto sotto quello dell’allocazione delle risorse. Ne consegue, sul piano operativo, che l’ente il quale destinasse la maggior parte delle proprie risorse alla cessione in proprietà degli alloggi realizzati fuoriuscirebbe dal perimetro della lettera q), non già per il fatto in sé della vendita, bensì per l’inversione del rapporto che il decreto impone tra i due canali.

La normativa richiamata dalla lettera pone tuttavia ulteriori criteri, rinvenibili all’articolo 2.

Quanto all’accesso, non è l’ente a stabilire chi possa entrare e restare nell’alloggio, la norma indica che le Regioni, in concertazione con le ANCI regionali, definiscono i requisiti per l’accesso e la permanenza, con l’esito che la platea dei beneficiari risulta perimetrata a livello territoriale e varia da regione a regione.

Quanto alla parte economica, non è parimenti rimessa alla libertà dell’ente la determinazione del canone di locazione. Esso è definito dalle Regioni, in concertazione con le ANCI regionali, in relazione alle diverse capacità economiche degli aventi diritto, alla composizione del nucleo familiare e alle caratteristiche dell’alloggio; l’ammontare dei canoni percepiti dagli operatori deve comunque coprire i costi fiscali, di gestione e di manutenzione ordinaria del patrimonio, tenuto altresì conto della funzione sociale dell’alloggio come definito dal decreto.

A chiusura del sistema, il comma 4 dispone che la compensazione riconosciuta all’operatore (costituita dal canone e dalle eventuali ulteriori misure pubbliche) non possa eccedere quanto necessario per coprire i costi derivanti dagli adempimenti degli obblighi del servizio, nonché un eventuale ragionevole utile. Si tratta del presidio proprio dei servizi di interesse economico generale, ed è la disposizione che giustifica la funzione stessa del decreto, emanato ai fini dell’esenzione dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato.

Riassumendo, perché si possa parlare di alloggio sociale in senso stretto occorre che ricorrano cumulativamente i seguenti presupposti: quanto all’oggetto, un’unità immobiliare adibita a uso residenziale in locazione permanente; quanto agli aventi diritto, individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione nel libero mercato; quanto all’accesso, requisiti di ingresso e di permanenza definiti dalle Regioni in concertazione con le ANCI regionali; quanto al canone, un importo determinato in sede regionale in relazione alla capacità economica degli aventi diritto, alla composizione del nucleo e alle caratteristiche dell’alloggio, contenuto entro i valori degli accordi locali ex legge 431/1998; quanto alla remunerazione dell’operatore, una compensazione non eccedente i costi del servizio maggiorati di un ragionevole utile; quanto al bene, il rispetto dei requisiti di adeguatezza, salubrità, sicurezza e sostenibilità sopra richiamati. Il difetto di uno solo di tali presupposti impedisce la riconduzione dell’attività locativa alla lettera q) nella sua accezione stretta.